深刻な不動産の「2015年問題」、あなたの県の土地価格はどこまで下がる？

不動産業界には「2015年問題」というのがあるそうです。日本はすでに人口が減少し、2015年からは、明治以降初めて「人口減と世帯数の減少」に向かうというもの。東大卒の人気コンサルタント・吉田繁治さんのメルマガによると、今後25年で日本全国で地価は平均40％も下落するのだとか。あなたの県の下落率、ご確認ください。

過去の市街地価格の推移

日本の地価がどうなってきたか、以下に示します。（※編集部注：県の下落率を先に知りたい方は2ページ目以降を御覧ください）

・ 地価の長期的動向(PDF)

1955年（昭和30年）を100とした用途別の地価の推移です。1991年がわが国の地価のピークでした。

6大都市の住宅地は36年間で210倍に、商業地は127倍、工業地は149倍に上がっています。

年率平均では、住宅地は16％上昇しています。商業地が年率平均14％、工業地でも年率平均15％の値上がりがあったのです。

6大都市では、戦後から1991年までの46年間は、住宅を買って持っていれば、建物はゼロでもその資産価格は、買った時の200倍以上にもなった時代でした。30万円で買ったものが6,000万円というイメージでしょう。こんな時代があったのです。

1970年の世帯数は2,989万でした。1991年は4,051万世帯です。世帯数は21年間で1,062万世帯（36％）も増えています。年率では1.5％の増加です。世帯数の1.5％の増加が、地価を毎年16％上げていたのです。

全国では住宅地は36年間で80倍に、商業地は59倍、工業地も57倍に上がっています。上がり方は、6大都市の30～50％でした。

バブル崩壊後の1995年は、はじめて＄1＝79円と80円以下になった時期でしたが、6大都市の地価は、住宅地が56％に、商業地41％に、工業地は65％に下がっています。

ただし、もともと上がり方が少なかった6大都市以外では、住宅地は91％、商業地80％、工業地93％と下がり方は穏やかでした。1995年までは、全国の世帯数は増えていたからです。世帯数が増えれば、住宅需要は増えます。

次は、資産バブル崩壊後の1995年から2014年までの地価です。5年毎に示します。

 6大都市の住宅地は、バブル崩壊後4年目の1995年の11,813から、2014年は7,241へと61％に下がっています。ただし大きく下がったのは2005年ころの7,289までです。その後の9年は、7,200台を保っています。

全国の世帯数で言えば、1995年は4,077万世帯、2014年は5,043万世帯です。1人住まいと夫婦2名だけの世帯が966万世帯（24％）増えたのですが、住宅地を上げるような需要ではなかった。

・2005年以降、6大都市の住宅地は大きくは下がらなくなっているとは言えます。日銀の利下げ（1998年から短期ゼロ金利）が住宅ローン金利の低下を生み、住宅需要を支えていると言えます。商業地、工業地もほぼ類似の傾向です。

・2005年以降、大きく下がっているのは、全国の商業地です。1,884から1,364にまで、520（28％）も下げています。これが示すのは、都市部の商店数の減少です。商店街と都心部の商店が、大きく減ってきたのです。商店数とオフィスが増えれば、商業地の地価は上がります。

・なお、全国の住宅地は、2005年の5074から4,020（2014年）へと、9年で20％も下がっています。同じ時期の6大都市は、7,289から7,241とほとんど横ばいです。原因は、6大都市では、世帯数の減少がなく、むしろ増加したのに、全国ベースで言うと、地方都市で、世帯数の減少が始まったからです。

・都市や地域の居住世帯が、仮に1％以下であっても減った場合、10年で20％くらいの地価下落があるということは、今後の地価として原則化できると思えます。

これは、地域の名目GDPが3％の増加を続けても言えることです。地価は、地域の人口の増減という要因で、大きく左右されます。経済的な要因（地域のGDP＝所得）よりはるかに、人口要因の影響が大きいのです。

不動産については販売する側は、いつも「今が底値」と言います。下がると言えば、つけた価格では、売れないことになるからです。

われわれは、地価について、冷静な目をもっていなければならない。個人の、将来の生活プランにおいても、会社経営においても、不動産の将来価格は、肝心な要素になるでしょう。

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