日本の地価崩壊はもう始まっている。東京五輪が「経済災害」になる日

2018年6月12日ニュース

現実になりそうな湾岸エリアの「2018年問題」

2016年前半から、東京の湾岸エリアで開業されている読者や、タワーマンションの居住者の方から、2020年・東京オリンピックに向けての地価がどうなるのか感想を求められました。

不動産の高騰を当て込んだ外国人投資家が、「2018年問題」によって投資用に購入した物件を投げ売りするのではないか、という心配から、私に感想を求めてきたのです。

お台場は気分転換にたまに行く場所でもあったのですが、問題の勝どきから晴海、豊洲にかけてのエリアは交通の便が良くないので、行く機会がほとんどありませんでした。

そこで、半日潰して、このエリアを車でくまなく回ったのです。

まず最初に誰でも気が付くことは、整備された広い道路に人が歩いていないことです。夕暮れどきになっても、林立するタワーマンションの窓には明かりが灯らないのです。

中国人の富裕層が、湾岸のタワーマンションを投資用に買い漁っていたというのは本当だったのです。

東京の不動産市場に訪れる「2018年問題」とは、このとき私が勝手に名付けたのですが、つまり、東京の不動産の高値売り抜けが始まる最初の年であると位置づけたのです。

中国人富裕層の行動パターン

湾岸エリアのタワーマンションを大量に買い込んでいる中国人富裕層は、2008年の北京オリンピックのずっと前に北京の不動産を買い漁り、北京五輪の1年前にすべてを高値で売り抜けて資産を築いた中国人たちです。

ですから、東京オリンピックによる地価高騰を当て込んだ今度も、2013年あたりから湾岸の物件を仕込んでいるので、同じように2018～2019年の間に手持ちの物件を売り払おうとするでしょう。

不動産を売る場合、5年以内の短期譲渡所得の場合は売却益の35％に課税されますが、5年以上の長期譲渡所得の場合は、売却益21％に税金が減額されるので、もし、長期ローンを組んで2020年までに期待していたより不動産価格が上がらなかった場合は、いわゆる逆ザヤとなって損失が発生してしまうのです。

今年、マンションを購入しても、東京五輪がやってくるまでに売却した場合、キャピタル・ゲインの35％に課税されてしまいます。

なぜ、中国人の富裕層が、「東京五輪までに売却を考える」のかというと、おそらく、2013年頃、都内の新築・中古のマンションを爆買いしていた彼らが、5年間の所有期間が過ぎて売却益への課税が21％に減額される2018年から、所有している物件をいっせいに売りに出すことが予想されているからです（※当メルマガ第147号パート2「2016年から始まる米国と日本の悪夢ー見えてきた資産バブルと戦争経済」より抜粋）。

2016年の暮れに、再びこのエリアを訪れたとき、「2018年問題」が現実のものとなるであろうことを確信して、中国の資産バブル崩壊と関連づけて、日本の不動産バブル崩壊のプロセスについてまとめました（※当メルマガ第184号パート1、パート2「買ってはいけない！迫る住宅バブル破裂と東京五輪後の無残（日本編）」にて詳述）。

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