FPは見た！資産運用に失敗した人々がハマった３つの罠＝梶原真由美

私は個人コンサルティングを手がけるファイナンシャルプランナーとして働いて8年になりますので、今まで数百世帯の個人資産状況を見てきました。今回はその中でも「ああ、これは失敗しちゃっているなぁ」と感じた既保有運用商品を取り上げ、なぜ、そういった商品を選択してしまうのかの背景、そうならないための対策をお伝えしたいと思います。（『億の近道』梶原真由美）

数百世帯を見てきたFPが｢失敗だな｣と感じた資産運用の3パターン

（1）節税目的の「新築マンション投資」

不動産投資を否定するわけではありません。お客さまの中には、不動産投資で素晴らしいキャッシュフローを生み出している方もたくさんいます。しかし、新築マンション投資をフルローンで行っている方の多くは、収支マイナスのキャッシュフローです。持ち出しが毎月、毎年あるんです。

それを指摘すると、返ってくる答えは「でも節税効果もあるんです」です。言い分としては「節税効果も加味すれば収支はトントンだから、最終的に不動産は資産として残る」です。

ふむふむ、そうかもしれませんね。では、シミュレーションは引いてみたんですか？と聞くと、99％の方が「NO」なんです。または、不動産業者（売り手側）の提示してきたシミュレーションを鵜呑みにしています。

いただいた情報を元に、私がシミュレーションしてみると、ひどい結果になります。売却したくても、売却価格でローン残債を相殺できない、いわゆる「担保割れ」状態。しかし手持ちのキャッシュもないという状況です。

まだ部屋が1つならマシなのですが、こういうタイプの方は大抵3～8部屋をお持ちです。なぜなら、売り手側からしたら「とってもいいお客様」なので、当然売り込みも激しいワケです。そこには、サブリース契約もしっかり入っています。

できれば、購入前に将来の賃料減少、空室、修繕、そして出口戦略（売り時、売値、誰が買うか？、相続等）を現実的に捉えてシミュレーションに反映させ、投資に値するかを熟考してみるべきです。本当に優良物件なら、サブリース契約はそもそも必要なのか？も併せて考えてみてください。

内閣府が発行している「高齢社会白書」平成28年度版によると、日本の人口は2050年に1億人を割り込むと予想されています。そして人口の45％は60歳以上です。

国内の不動産投資は、今後ますます「難しく」なっていくのではないかと思います。

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